حقوق وواجبات المستأجرين والملاك في قانون الإيجار الجديد فى مصر
متابعة/ رجب حموده
مؤخرا شهدت مصر خطوة تشريعية هامة ومرتقبة، حيث صدّق الرئيس عبد الفتاح السيسي على قانونين جديدين (رقم 164 و165 لسنة 2025) يهدفان إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، خاصة فيما يتعلق بملف الإيجار القديم. هذا التشريع، الذي نُشر في الجريدة الرسمية، يمثل نقطة تحول جذرية، حيث يسعى إلى حل أزمة استمرت لعقود طويلة.
أبرز ملامح القانون الجديد: نهاية تدريجية للإيجار القديم
يهدف القانون إلى إنهاء عقود الإيجار القديمة بشكل تدريجي ومنظم، مع مراعاة حقوق الطرفين. وقد تضمنت مواده مجموعة من الإجراءات والضوابط التي ترسم ملامح الفترة الانتقالية.
1. إنهاء العقود وتوفير سكن بديل
إنهاء العقود: يحدد القانون مددًا زمنية واضحة لانتهاء العقود، حيث تنتهي عقود الوحدات السكنية بعد 7 سنوات من تاريخ تطبيق القانون، بينما تنتهي عقود الأماكن غير السكنية بعد 5 سنوات.
توفير سكن بديل: في خطوة مهمة تراعي البعد الاجتماعي، ينص القانون على أنه لا يجوز إخلاء المستأجر الأصلي للوحدة السكنية بعد انتهاء المدة المحددة إلا بعد أن توفر له الدولة سكنًا بديلًا، سواء بالإيجار أو التمليك، مع إعطاء أولوية للفئات الأكثر احتياجًا.
2. تحديد القيمة الإيجارية الجديدة
زيادة فورية للأماكن غير السكنية: ينص القانون على مضاعفة الإيجار للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن (مثل المحلات التجارية) إلى خمسة أضعاف قيمته الحالية فور بدء تطبيق القانون، دون انتظار عمل لجان الحصر.
زيادة تدريجية للأماكن السكنية: تبدأ القيمة الإيجارية المؤقتة للوحدات السكنية من 250 جنيهًا شهريًا، وتتحدد القيمة النهائية بعد تصنيف لجان الحصر للمناطق.
تصنيف المناطق: ستعمل لجان خاصة في كل محافظة على تصنيف المناطق إلى ثلاث فئات:
متميزة: تصل قيمة الإيجار فيها إلى 1000 جنيه.
متوسطة: تصل قيمة الإيجار فيها إلى 400 جنيه.
اقتصادية: تصل قيمة الإيجار فيها إلى 250 جنيهًا.
زيادة سنوية ثابتة: بعد تحديد القيمة الجديدة، سيتم تطبيق زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% على القيمة الإيجارية.
3. إجراءات سريعة للطرد والإخلاء
قاضي الأمور الوقتية: في حال انتهاء مدة العقد وامتناع المستأجر عن الإخلاء، يمكن للمالك اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد عاجل وسريع.
عدم تعطيل التنفيذ: ينص القانون على أن أي دعوى قضائية يرفعها المستأجر لن توقف تنفيذ أمر الطرد الصادر، مما يمنح المالك حقًا سريعًا لاستعادة ملكيته.
الإخلاء الفوري: يتيح القانون للمالك حق الإخلاء الفوري في حالتين:
ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد عن عام دون سبب.
إذا ثبت امتلاك المستأجر لوحدة أخرى تصلح للسكن.
ما بعد تطبيق القانون: تحول جذري في سوق العقارات
بموجب هذا القانون، تم إلغاء قوانين الإيجار السابقة (49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997)، على أن يدخل هذا الإلغاء حيز التنفيذ بعد مرور 7 سنوات من بدء العمل بالقانون الجديد.
هذه التشريعات الجديدة تمثل نقلة نوعية في التعامل مع أزمة الإيجار القديم، حيث تجمع بين إنهاء العقود بشكل تدريجي ومنظم، مع توفير شبكة أمان اجتماعي للمستأجرين، وإعطاء الملاك حقوقهم بشكل سريع وفعّال.
